Как AIvest считает рейтинг объекта: формула, шкала и чего в ней нет
Шесть составляющих рейтинга с точными весами, честный список упрощений — единая ставка аренды и константа роста — и доля объектов с рейтингом 40, 50 и 60+ на дату публикации.
Рейтинг AIvest — число от 0 до 100, которое отвечает на один вопрос: насколько объект интересен как вложение по сравнению с другими предложениями своего района. Это не оценка «хорошая ли квартира» и не прогноз цены. Ниже — из чего он складывается, где его слабые места и чего в нём нет. Мы описываем формулу как она есть, включая упрощения.
Составляющие
Дисконт к рынку — до 30 баллов
Разница между ценой метра объекта и медианой цены метра в его районе для той же категории (вторичка или новостройка); медиана считается, если в районе не меньше восьми предложений, иначе используется городской ориентир. Объект по рынку получает 14 баллов, каждый процент дисконта добавляет полбалла до пика в 30 баллов при 32%. Дальше вклад снижается: дисконт больше 32% статистически чаще означает ошибку в объявлении, долю или дефект, чем удачу.
Оценочная доходность аренды — до 26 баллов
Аренда оценивается по единой для Москвы ставке 850 ₽ за метр в месяц с поправкой на простой и делится на цену. Это сознательно консервативная и грубая оценка: она не различает районы и классы жилья, поэтому годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода. Шкала логарифмическая, чтобы дешёвые объекты не выигрывали только за счёт низкой цены входа.
Базовый рост рынка — около 14 баллов
Сейчас это константа для города (9,8% в год), одинаковая для всех объектов; она не влияет на порядок объектов и будет заменена на фактическую динамику по району, когда накопится история цен.
Ликвидность — 10–11 баллов, близость к центру — от +7 до −24
Объекты у метро получают чуть больше. Внутри 12 км от Кремля — небольшой бонус, дальше — растущий штраф; Новая Москва и Зеленоград теряют больше всего. Без этой поправки дешёвые окраины занимали бы весь верх рейтинга.
Штрафы
Квартиры меньше 16 м² (обычно доли и кладовки, оформленные как квартиры) — минус 12; объявления, не подтверждённые повторным сбором дольше трёх недель, — до минус 12; подвал и цоколь — итог делится пополам; первый этаж жилья — минус 10%.
Как читать шкалу
На 24 сентября 2026 среди 22 573 предложений жилья в Москве рейтинг 60 и выше имеют 2,2%, 50 и выше — 12,9%, 40 и выше — 36,1%. Практический смысл: 50+ — объект заметно лучше медианы района по сочетанию дисконта и цены входа, его стоит смотреть; 40–49 — в рынке, без выраженного преимущества; ниже 40 — дороже или дальше сопоставимых, интересен только по нерыночным причинам.
Чего в рейтинге нет
Юридической чистоты, состояния дома и квартиры, вида из окна, соседей, шума, планов застройки рядом, реальной арендной ставки конкретного дома. Ничего из этого нельзя оценить по объявлению, и мы не делаем вид, что можем. Рейтинг сужает список до объектов, которые стоит смотреть, а не заменяет осмотр и проверку документов.
Данные
Источники — открытые объявления агрегаторов, аукционных площадок и застройщиков; каталог обновляется ежедневно. Объявление попадает в каталог, только если у него есть реальная площадь, цена и район; дубли между источниками склеиваются по координатам, площади и этажу. Это картина предложения: цены в объявлениях, а не в сделках, и реальные сделки обычно проходят на несколько процентов ниже. Медианы районов пересчитываются при каждом обновлении, поэтому рейтинг одного и того же объекта может немного меняться день ото дня. Все статьи журнала считаются по этой же методике и из этого же каталога; каждая статья — снимок данных на дату публикации и после выхода не пересчитывается.
Замечания к методике принимаются на info@aivest.ru.