Площадь и цена метра в Москве, сентябрь 2026: метр в больших квартирах дороже на 86% — и это эффект центра, а не площади

Пять групп по площади: медиана метра растёт с метражом, потому что 39% больших квартир выставлены в ЦАО. Внутри округов малый метраж стоит примерно столько же или дешевле «двушек». Почему средняя цена метра по городу обманывает.

Считается, что маленькие квартиры дороже больших в пересчёте на метр: спрос на студии и «однушки» массовый, а фонд ограничен. Мы проверили это на 22 573 предложениях жилья Москвы из каталога AIvest на 24 сентября 2026, разбив их на пять групп по площади. Результат обратный ожидаемому: медиана цены метра растёт с площадью — от 450 тыс ₽ в квартирах до 30 м² до 837 тыс ₽ в квартирах больше 90 м², то есть на 86%.

Цифры по группам

• до 30 м²: 450 тыс ₽/м², медианная цена лота 9,8 млн ₽, доля ЦАО 6% (1 221 предложение)
• 30–45 м²: 475 тыс ₽/м², медианная цена лота 17,5 млн ₽, доля ЦАО 4% (5 645 предложений)
• 45–65 м²: 533 тыс ₽/м², медианная цена лота 28,5 млн ₽, доля ЦАО 12% (4 829 предложений)
• 65–90 м²: 593 тыс ₽/м², медианная цена лота 44,9 млн ₽, доля ЦАО 17% (4 138 предложений)
• более 90 м²: 837 тыс ₽/м², медианная цена лота 106,5 млн ₽, доля ЦАО 39% (6 740 предложений)

Почему большой метр дороже: эффект центра

Объяснение — в географии, а не в площади. Среди квартир больше 90 м² 39% находятся в Центральном округе, среди квартир до 30 м² — только 6%. Большие квартиры — это в основном центр и премиальные дома, где метр стоит вдвое-втрое дороже городской медианы; малогабаритное жильё сосредоточено в спальных округах и Новой Москве. Когда обе группы сравнивают «по всему городу», сравнивают на самом деле Хамовники с Люблином, и площадь здесь ни при чём.

Внутри округа правило работает иначе

Если убрать эффект центра и сравнивать квартиры до 30 м² с квартирами 45–65 м² внутри одного округа, картина меняется: Юго-Восточный — +4,5%; Юго-Западный — −2,2%; Северо-Западный — −9,8%; Северный — −10,6%; Южный — −10,7%; Северо-Восточный — −14,7%; Западный — −15,8%; Восточный — −19,6%; Центральный — −59,9%. Надбавка малого метража сохраняется в Юго-Восточном округе, в остальных округах студии и малые «однушки» продаются дешевле по метру, чем полноценные «двушки». Особый случай — Центральный округ (−59,9%): малогабаритные лоты там — это в основном старый фонд, а квартиры 45–65 м² — новые и реконструированные дома, и разница отражает класс дома, а не площадь.

Что из этого следует

• Сравнивать цену метра можно только внутри одного района и одной группы площади: «трёшка» за 800 тыс ₽/м² в центре и студия за 450 на окраине — это две разные цены, а не дисконт и надбавка.
• Средняя цена метра по городу почти бесполезна для оценки конкретного лота: она зависит от того, каких квартир сейчас больше выставлено на продажу.
• Для арендной стратегии малый метраж по-прежнему выгоднее: ставка аренды падает с площадью медленнее, чем цена лота.

Медианы считаются по объявлениям, прошедшим фильтры каталога; дубли между источниками склеены. Подробнее о данных — в описании методики, разрезы по районам — в разделе аналитики.