Новостройки против вторички в Москве, сентябрь 2026: надбавка за новизну от −3,5% до +85,5% по округам

По городу новостройки дороже вторички на 18,5%, но по округам разброс огромный: от Северо-Западного (−3,5%) до Центрального (+85,5%). Разбираем, откуда берётся надбавка и когда она исчезает.

Сколько стоит «новизна»? Мы сравнили медианную цену метра в новостройках и на вторичном рынке в каждом округе Москвы по 22 573 предложениям каталога AIvest на 24 сентября 2026. По городу новостройки дороже вторички на 18,5%: 615 против 519 тыс ₽ за метр. Но средняя надбавка скрывает разброс между округами, который важнее самой надбавки.

Где новизна стоит дороже всего

Самая большая надбавка — в Центральном округе: +85,5% (1 775 тыс ₽ в новостройках против 957 тыс ₽ во вторичке). А в Северо-Западном округе новостройки, напротив, дешевле сложившегося фонда на 3,5%. Большая надбавка обычно означает, что новые корпуса выходят в лучших локациях округа, чем старый фонд, или что старый фонд — панель 1960–80-х, которую рынок оценивает с дисконтом. Отрицательная надбавка встречается там, где новое строительство идёт на бывших промзонах и окраинах округа.

Таблица по округам

• Центральный округ: новостройки 1 775 тыс ₽, вторичка 957 тыс ₽, надбавка +85,5% (2 121 и 2 050 лотов)
• Южный округ: новостройки 679 тыс ₽, вторичка 457 тыс ₽, надбавка +48,6% (1 453 и 776 лотов)
• Восточный округ: новостройки 533 тыс ₽, вторичка 371 тыс ₽, надбавка +43,7% (710 и 496 лотов)
• Юго-Западный округ: новостройки 587 тыс ₽, вторичка 442 тыс ₽, надбавка +33,0% (377 и 514 лотов)
• Северо-Восточный округ: новостройки 565 тыс ₽, вторичка 436 тыс ₽, надбавка +29,5% (840 и 693 лотов)
• Юго-Восточный округ: новостройки 488 тыс ₽, вторичка 379 тыс ₽, надбавка +28,6% (796 и 696 лотов)
• Северный округ: новостройки 616 тыс ₽, вторичка 532 тыс ₽, надбавка +15,8% (1 343 и 900 лотов)
• Западный округ: новостройки 699 тыс ₽, вторичка 625 тыс ₽, надбавка +11,8% (1 965 и 1 545 лотов)
• Северо-Западный округ: новостройки 589 тыс ₽, вторичка 611 тыс ₽, надбавка −3,5% (1 459 и 836 лотов)

Что это значит для покупателя

Надбавка новостройки — это то, что вы теряете в момент, когда квартира становится «вторичкой»: после сдачи дома и оформления собственности она сравнивается уже с соседями, а не с рекламой застройщика. Поэтому в округах с надбавкой выше городской новостройка как инвестиция должна отбиваться за счёт роста локации или рассрочки, а не за счёт «дорожает по мере строительства». В округах с малой или отрицательной надбавкой, наоборот, входить в стройку можно почти без премии за новизну — и ждать сдачи выгоднее, чем брать готовое.

Все медианы считаются по объявлениям, прошедшим фильтры каталога (площадь, цена, район); дубли между источниками склеены. Как именно — в описании методики; разрезы по районам — в разделе аналитики.