Центральный округ Москвы в октябре 2026: 1 307 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 174%
4 171 предложение жилья, медиана 1 307 тыс ₽/м² (+125,0% к городу). Самые доступные районы — Красносельский, Басманный и Пресненский; дисконт от 10% у 39% лотов.
По Центральному округу в каталоге AIvest на 2 октября 2026 — 4 171 предложение жилья: 2 050 квартир на вторичном рынке и 2 121 лот в новостройках. Медианная цена метра — 1 307 тыс ₽, это на 125,0% выше общегородской медианы (581 тыс ₽); среди девяти округов это первое место по цене метра. Половина предложений округа укладывается в коридор от 858 до 2 039 тыс ₽ за метр; типичный лот — 111 м² за 147,0 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Красносельский (764 тыс ₽), Басманный (773 тыс ₽) и Пресненский (1 126 тыс ₽). Самые дорогие — Якиманка (2 094 тыс ₽), Хамовники (1 976 тыс ₽) и Мещанский (1 790 тыс ₽). Между самым доступным и самым дорогим районом — 174%, и это внутри одного округа. Поэтому в карточках AIvest дисконт считается к медиане района: округ как единица сравнения слишком груб. Больше всего предложений — в районах Пресненский (1 298), Хамовники (573) и Замоскворечье (498); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 85,5%: 1 775 против 957 тыс ₽. Такая надбавка — плата за новый дом и рассрочку от застройщика; при перепродаже через два-три года она обычно сжимается, потому что квартира переходит в категорию «вторичка» и сравнивается уже с соседями.
Дисконт к рынку
Каждое 3-е предложение округа (39,2%; по городу — 31,4%) выставлено с дисконтом от 10% к медиане своего района; самая высокая доля — у районов Пресненский (41%), Хамовники (41%) и Басманный (41%). Дисконт к медиане — статистический признак, а не оценка объекта: он одинаково отмечает и срочную продажу, и квартиру с дефектом, который рынок уже учёл в цене.
Как читать эти цифры
- Медиана устойчивее среднего: одна квартира за миллиард сдвигает среднее, но не медиану.
- Дисконт считается к медиане района той же категории (вторичка к вторичке, новостройки к новостройкам) — иначе окраины всегда выглядели бы «выгодно».
- Выборка — объявления из открытых источников, прошедшие фильтры каталога: реальная площадь, цена и район. Это картина предложения, а не сделок; реальные сделки обычно проходят ниже цены в объявлении.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 0,6% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Таблицы по каждому району округа обновляются ежедневно в разделе аналитики. Формула рейтинга и её ограничения — в статье о методике.