Северный округ Москвы в сентябре 2026: 592 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 160%
2 243 предложения жилья, медиана 592 тыс ₽/м² (+1,9% к городу). Самые доступные районы — Молжаниновский, Бескудниковский и Дмитровский; дисконт от 10% у 30% лотов.
Северный округ на 24 сентября 2026 представлен в каталоге AIvest 2 243 предложениями жилья — 1 343 лота в новостройках и 900 квартир на вторичном рынке. Метр здесь стоит по медиане 592 тыс ₽ (+1,9% к городской медиане 581 тыс ₽), пятое место среди округов. Межквартильный коридор — 476–759 тыс ₽ за метр, типичный лот — 61 м² и 36,2 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Молжаниновский (345 тыс ₽), Бескудниковский (364 тыс ₽) и Дмитровский (386 тыс ₽). Самые дорогие — Беговой (897 тыс ₽), Хорошевский (747 тыс ₽) и Аэропорт (658 тыс ₽). Самый дорогой район дороже самого доступного на 160%. Округ — административная граница, а не ценовая: оценивать объект имеет смысл только против соседей по району. Больше всего предложений — в районах Хорошевский (571), Аэропорт (326) и Беговой (190); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 15,8%: 616 против 532 тыс ₽. Такая надбавка — плата за новый дом и рассрочку от застройщика; при перепродаже через два-три года она обычно сжимается, потому что квартира переходит в категорию «вторичка» и сравнивается уже с соседями.
Дисконт к рынку
Доля предложений, выставленных минимум на 10% ниже медианы своего района, — 29,7% (по городу — 31,4%). Лидеры по доле дисконта — Ховрино (42%), Хорошевский (34%) и Беговой (32%). Высокая доля дисконта — не всегда подарок покупателю: она возникает и там, где рядом стоят дома разных эпох и медиана района «размазана», и там, где продают срочно. Отличить одно от другого помогают год постройки, этаж и число собственников в выписке.
Как читать эти цифры
- Все цифры — медианы: они не реагируют на единичные экстремальные лоты, в отличие от средних.
- Категории не смешиваются: новостройки сравниваются с новостройками того же района, вторичка — со вторичкой.
- Это цены предложения из открытых объявлений, а не цены сделок; торг в 3–7% — норма, и итоговые суммы ниже.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 1,5% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Следующий обзор округа выйдет через месяц; до этого актуальные медианы по районам — в аналитике, а принципы расчёта — в методике.