Северо-Восточный округ Москвы в сентябре 2026: 519 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 131%
1 533 предложения жилья, медиана 519 тыс ₽/м² (−10,7% к городу). Самые доступные районы — Северный, Бибирево и Ярославский; дисконт от 10% у 26% лотов.
1 533 предложения жилья, медиана 519 тыс ₽ за метр, шестое место среди округов по цене метра — так выглядит Северо-Восточный округ в каталоге AIvest на 24 сентября 2026. Городская медиана — 581 тыс ₽, то есть округ дешевле Москвы в целом на 10,7%. Вторичка — 693 квартиры, новостройки — 840 лотов; половина лотов стоит от 407 до 635 тыс ₽ за метр, типичный — 52 м² за 27,8 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Северный (277 тыс ₽), Бибирево (349 тыс ₽) и Ярославский (352 тыс ₽). Самые дорогие — Алексеевский (639 тыс ₽), Ростокино (637 тыс ₽) и Марьина роща (573 тыс ₽). Разрыв между краями внутри одного округа — 131%. Практический вывод: «средняя цена по округу» почти ничего не говорит о конкретном доме, и сравнивать объект нужно с медианой его собственного района, а не округа. Больше всего предложений — в районах Марьина роща (311), Ростокино (188) и Алексеевский (169); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 29,5%: 565 против 436 тыс ₽. Такая надбавка — плата за новый дом и рассрочку от застройщика; при перепродаже через два-три года она обычно сжимается, потому что квартира переходит в категорию «вторичка» и сравнивается уже с соседями.
Дисконт к рынку
25,7% лотов округа стоят минимум на 10% дешевле медианы своего района — против 31,4% по Москве. Выше всего эта доля у районов Лосиноостровский (45%), Ростокино (34%) и Алексеевский (30%). Читать это как «здесь много выгодных сделок» рано: разнородный фонд даёт много объектов ниже медианы просто статистически, и только осмотр и выписка отличают дисконт от дефекта.
Как читать эти цифры
- В расчёт берутся только объявления с реальной площадью, ценой и районом; дубли между источниками склеены.
- Медиана района считается при выборке от восьми лотов — иначе используется городской ориентир.
- Показатели описывают предложение на дату сбора, а не сделки: цены в объявлениях выше цен закрытия.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 1,7% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Разрезы по всем районам — в разделе аналитики; как считается рейтинг объекта — в описании методики.