Восточный округ Москвы в сентябре 2026: 466 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 95%
1 206 предложений жилья, медиана 466 тыс ₽/м² (−19,8% к городу). Самые доступные районы — Вешняки, Косино-Ухтомский и Ивановское; дисконт от 10% у 23% лотов.
По Восточному округу в каталоге AIvest на 24 сентября 2026 — 1 206 предложений жилья: 496 квартир на вторичном рынке и 710 лотов в новостройках. Медианная цена метра — 466 тыс ₽, это на 19,8% ниже общегородской медианы (581 тыс ₽); среди девяти округов это восьмое место по цене метра. Половина предложений округа укладывается в коридор от 376 до 554 тыс ₽ за метр; типичный лот — 47 м² за 22,5 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Вешняки (287 тыс ₽), Косино-Ухтомский (314 тыс ₽) и Ивановское (327 тыс ₽). Самые дорогие — Преображенское (559 тыс ₽), Сокольники (558 тыс ₽) и Богородское (508 тыс ₽). Между самым доступным и самым дорогим районом — 95%, и это внутри одного округа. Поэтому в карточках AIvest дисконт считается к медиане района: округ как единица сравнения слишком груб. Больше всего предложений — в районах Сокольники (267), Преображенское (194) и Богородское (156); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 43,7%: 533 против 371 тыс ₽. Такая надбавка — плата за новый дом и рассрочку от застройщика; при перепродаже через два-три года она обычно сжимается, потому что квартира переходит в категорию «вторичка» и сравнивается уже с соседями.
Дисконт к рынку
Каждое 4-е предложение округа (22,6%; по городу — 31,4%) выставлено с дисконтом от 10% к медиане своего района; самая высокая доля — у районов Восточное Измайлово (35%), Гольяново (33%) и Перово (31%). Дисконт к медиане — статистический признак, а не оценка объекта: он одинаково отмечает и срочную продажу, и квартиру с дефектом, который рынок уже учёл в цене.
Как читать эти цифры
- Медиана устойчивее среднего: одна квартира за миллиард сдвигает среднее, но не медиану.
- Дисконт считается к медиане района той же категории (вторичка к вторичке, новостройки к новостройкам) — иначе окраины всегда выглядели бы «выгодно».
- Выборка — объявления из открытых источников, прошедшие фильтры каталога: реальная площадь, цена и район. Это картина предложения, а не сделок; реальные сделки обычно проходят ниже цены в объявлении.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 1,8% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Таблицы по каждому району округа обновляются ежедневно в разделе аналитики. Формула рейтинга и её ограничения — в статье о методике.