Южный округ Москвы в сентябре 2026: 612 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 258%
2 229 предложений жилья, медиана 612 тыс ₽/м² (+5,3% к городу). Самые доступные районы — Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное и Чертаново Северное; дисконт от 10% у 33% лотов.
2 229 предложений жилья, медиана 612 тыс ₽ за метр, третье место среди округов по цене метра — так выглядит Южный округ в каталоге AIvest на 24 сентября 2026. Городская медиана — 581 тыс ₽, то есть округ дороже Москвы в целом на 5,3%. Вторичка — 776 квартир, новостройки — 1 453 лота; половина лотов стоит от 477 до 774 тыс ₽ за метр, типичный — 59 м² за 35,9 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Бирюлево Западное (266 тыс ₽), Бирюлево Восточное (337 тыс ₽) и Чертаново Северное (346 тыс ₽). Самые дорогие — Донской (952 тыс ₽), Даниловский (722 тыс ₽) и Нагатинский затон (630 тыс ₽). Разрыв между краями внутри одного округа — 258%. Практический вывод: «средняя цена по округу» почти ничего не говорит о конкретном доме, и сравнивать объект нужно с медианой его собственного района, а не округа. Больше всего предложений — в районах Даниловский (1 180), Донской (172) и Нагатино-Садовники (131); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 48,6%: 679 против 457 тыс ₽. Такая надбавка — плата за новый дом и рассрочку от застройщика; при перепродаже через два-три года она обычно сжимается, потому что квартира переходит в категорию «вторичка» и сравнивается уже с соседями.
Дисконт к рынку
33,0% лотов округа стоят минимум на 10% дешевле медианы своего района — против 31,4% по Москве. Выше всего эта доля у районов Чертаново Центральное (42%), Царицыно (40%) и Чертаново Северное (39%). Читать это как «здесь много выгодных сделок» рано: разнородный фонд даёт много объектов ниже медианы просто статистически, и только осмотр и выписка отличают дисконт от дефекта.
Как читать эти цифры
- В расчёт берутся только объявления с реальной площадью, ценой и районом; дубли между источниками склеены.
- Медиана района считается при выборке от восьми лотов — иначе используется городской ориентир.
- Показатели описывают предложение на дату сбора, а не сделки: цены в объявлениях выше цен закрытия.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 1,4% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Разрезы по всем районам — в разделе аналитики; как считается рейтинг объекта — в описании методики.