Юго-Восточный округ Москвы в октябре 2026: 446 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 95%
1 492 предложения жилья, медиана 446 тыс ₽/м² (−23,2% к городу). Самые доступные районы — Капотня, Некрасовка и Выхино-Жулебино; дисконт от 10% у 29% лотов.
Юго-Восточный округ на 14 октября 2026 представлен в каталоге AIvest 1 492 предложениями жилья — 796 лотов в новостройках и 696 квартир на вторичном рынке. Метр здесь стоит по медиане 446 тыс ₽ (−23,2% к городской медиане 581 тыс ₽), девятое место среди округов. Межквартильный коридор — 368–532 тыс ₽ за метр, типичный лот — 43 м² и 20,3 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Капотня (283 тыс ₽), Некрасовка (319 тыс ₽) и Выхино-Жулебино (321 тыс ₽). Самые дорогие — Лефортово (552 тыс ₽), Южнопортовый (490 тыс ₽) и Печатники (483 тыс ₽). Самый дорогой район дороже самого доступного на 95%. Округ — административная граница, а не ценовая: оценивать объект имеет смысл только против соседей по району. Больше всего предложений — в районах Печатники (311), Лефортово (234) и Нижегородский (229); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 28,6%: 488 против 379 тыс ₽. Такая надбавка — плата за новый дом и рассрочку от застройщика; при перепродаже через два-три года она обычно сжимается, потому что квартира переходит в категорию «вторичка» и сравнивается уже с соседями.
Дисконт к рынку
Доля предложений, выставленных минимум на 10% ниже медианы своего района, — 28,6% (по городу — 31,4%). Лидеры по доле дисконта — Нижегородский (36%), Люблино (36%) и Марьино (32%). Высокая доля дисконта — не всегда подарок покупателю: она возникает и там, где рядом стоят дома разных эпох и медиана района «размазана», и там, где продают срочно. Отличить одно от другого помогают год постройки, этаж и число собственников в выписке.
Как читать эти цифры
- Все цифры — медианы: они не реагируют на единичные экстремальные лоты, в отличие от средних.
- Категории не смешиваются: новостройки сравниваются с новостройками того же района, вторичка — со вторичкой.
- Это цены предложения из открытых объявлений, а не цены сделок; торг в 3–7% — норма, и итоговые суммы ниже.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 1,9% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Следующий обзор округа выйдет через месяц; до этого актуальные медианы по районам — в аналитике, а принципы расчёта — в методике.