Юго-Западный округ Москвы в сентябре 2026: 508 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 137%
891 предложение жилья, медиана 508 тыс ₽/м² (−12,6% к городу). Самые доступные районы — Южное Бутово, Северное Бутово и Ясенево; дисконт от 10% у 25% лотов.
По Юго-Западному округу в каталоге AIvest на 24 сентября 2026 — 891 предложение жилья: 514 квартир на вторичном рынке и 377 лотов в новостройках. Медианная цена метра — 508 тыс ₽, это на 12,6% ниже общегородской медианы (581 тыс ₽); среди девяти округов это седьмое место по цене метра. Половина предложений округа укладывается в коридор от 385 до 609 тыс ₽ за метр; типичный лот — 52 м² за 26,5 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Южное Бутово (334 тыс ₽), Северное Бутово (334 тыс ₽) и Ясенево (376 тыс ₽). Самые дорогие — Гагаринский (790 тыс ₽), Обручевский (596 тыс ₽) и Академический (518 тыс ₽). Между самым доступным и самым дорогим районом — 137%, и это внутри одного округа. Поэтому в карточках AIvest дисконт считается к медиане района: округ как единица сравнения слишком груб. Больше всего предложений — в районах Обручевский (309), Черемушки (125) и Южное Бутово (77); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 33,0%: 587 против 442 тыс ₽. Такая надбавка — плата за новый дом и рассрочку от застройщика; при перепродаже через два-три года она обычно сжимается, потому что квартира переходит в категорию «вторичка» и сравнивается уже с соседями.
Дисконт к рынку
Каждое 4-е предложение округа (24,8%; по городу — 31,4%) выставлено с дисконтом от 10% к медиане своего района; самая высокая доля — у районов Гагаринский (37%), Академический (32%) и Зюзино (31%). Дисконт к медиане — статистический признак, а не оценка объекта: он одинаково отмечает и срочную продажу, и квартиру с дефектом, который рынок уже учёл в цене.
Как читать эти цифры
- Медиана устойчивее среднего: одна квартира за миллиард сдвигает среднее, но не медиану.
- Дисконт считается к медиане района той же категории (вторичка к вторичке, новостройки к новостройкам) — иначе окраины всегда выглядели бы «выгодно».
- Выборка — объявления из открытых источников, прошедшие фильтры каталога: реальная площадь, цена и район. Это картина предложения, а не сделок; реальные сделки обычно проходят ниже цены в объявлении.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 1,7% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Таблицы по каждому району округа обновляются ежедневно в разделе аналитики. Формула рейтинга и её ограничения — в статье о методике.