Западный округ Москвы в сентябре 2026: 664 тыс ₽ за метр, разрыв между районами 256%
3 510 предложений жилья, медиана 664 тыс ₽/м² (+14,3% к городу). Самые доступные районы — Солнцево, Ново-Переделкино и Тропарево-Никулино; дисконт от 10% у 31% лотов.
Западный округ на 24 сентября 2026 представлен в каталоге AIvest 3 510 предложениями жилья — 1 965 лотов в новостройках и 1 545 квартир на вторичном рынке. Метр здесь стоит по медиане 664 тыс ₽ (+14,3% к городской медиане 581 тыс ₽), второе место среди округов. Межквартильный коридор — 530–864 тыс ₽ за метр, типичный лот — 74 м² и 50,0 млн ₽.
Где метр дешевле и где дороже
Самые доступные по цене метра районы округа — Солнцево (385 тыс ₽), Ново-Переделкино (386 тыс ₽) и Тропарево-Никулино (485 тыс ₽). Самые дорогие — Дорогомилово (1 368 тыс ₽), Раменки (767 тыс ₽) и Проспект Вернадского (746 тыс ₽). Самый дорогой район дороже самого доступного на 256%. Округ — административная граница, а не ценовая: оценивать объект имеет смысл только против соседей по району. Больше всего предложений — в районах Раменки (1 010), Можайский (526) и Дорогомилово (438); чем больше выборка, тем надёжнее медиана района и тем меньше в ней случайного.
Новостройки и вторичка
Новостройки в округе дороже вторички по медиане метра на 11,8%: 699 против 625 тыс ₽. Надбавка небольшая: значительная часть новостроек округа — сданные корпуса, которые рынок уже оценивает почти как готовое жильё.
Дисконт к рынку
Доля предложений, выставленных минимум на 10% ниже медианы своего района, — 31,3% (по городу — 31,4%). Лидеры по доле дисконта — Тропарево-Никулино (44%), Фили-Давыдково (38%) и Раменки (37%). Высокая доля дисконта — не всегда подарок покупателю: она возникает и там, где рядом стоят дома разных эпох и медиана района «размазана», и там, где продают срочно. Отличить одно от другого помогают год постройки, этаж и число собственников в выписке.
Как читать эти цифры
- Все цифры — медианы: они не реагируют на единичные экстремальные лоты, в отличие от средних.
- Категории не смешиваются: новостройки сравниваются с новостройками того же района, вторичка — со вторичкой.
- Это цены предложения из открытых объявлений, а не цены сделок; торг в 3–7% — норма, и итоговые суммы ниже.
Оценочная доходность аренды по методике AIvest для округа — 1,3% годовых (медиана по всем лотам, включая объекты с отрицательной модельной доходностью). Модель использует единую консервативную ставку аренды для всего города, поэтому в дорогих округах показатель занижен относительно реальных ставок; он годится для сравнения объектов между собой, а не как прогноз дохода.
Следующий обзор округа выйдет через месяц; до этого актуальные медианы по районам — в аналитике, а принципы расчёта — в методике.