Рейтинг AIvest по округам Москвы, сентябрь 2026: порог 50 проходят 12,9% объектов — где их больше и почему

2 918 объектов с рейтингом 50+: доля по округам, районы-лидеры, и как поправка на расстояние до центра сдвигает шкалу.

Рейтинг AIvest — число от 0 до 100, которое сравнивает объект с сопоставимыми в его районе по дисконту, оценочной доходности и расположению. На 24 сентября 2026 порог 50 проходят 12,9% из 22 573 предложений жилья Москвы — 2 918 объектов. У них медианный дисконт к своему району 22,7% (по каталогу в целом медиана дисконта по определению близка к нулю: 0,0%), а медиана цены метра — 541 тыс ₽ против 581: рейтинг находит объекты дешевле соседей, а не просто дешёвые.

По округам

• Центральный округ: 19,3% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 39%, медиана метра 1 307 тыс ₽
• Южный округ: 18,8% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 33%, медиана метра 612 тыс ₽
• Юго-Восточный округ: 13,9% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 29%, медиана метра 446 тыс ₽
• Северный округ: 13,8% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 30%, медиана метра 592 тыс ₽
• Восточный округ: 12,9% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 23%, медиана метра 466 тыс ₽
• Западный округ: 12,8% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 31%, медиана метра 664 тыс ₽
• Северо-Восточный округ: 12,2% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 26%, медиана метра 519 тыс ₽
• Северо-Западный округ: 12,1% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 34%, медиана метра 597 тыс ₽
• Юго-Западный округ: 9,4% объектов с рейтингом 50+, дисконт от 10% у 25%, медиана метра 508 тыс ₽

Лидирует Центральный округ (19,3%), замыкает список Юго-Западный округ (9,4%). Разница объясняется двумя вещами. Во-первых, долей дисконтных лотов: там, где фонд разнороден, больше объектов ниже медианы района. Во-вторых, поправкой на расстояние до центра — она добавляет до 7 баллов внутри 12 км от Кремля и отнимает до 24 на окраинах, поэтому равные по дисконту объекты в центре и в Новой Москве получают разный рейтинг.

Районы с самой высокой долей 50+

• Даниловский (ЮАО): 26,1% из 1 180 лотов, медиана 722 тыс ₽/м²
• Арбат (ЦАО): 23,3% из 245 лотов, медиана 1 324 тыс ₽/м²
• Донской (ЮАО): 22,7% из 172 лотов, медиана 952 тыс ₽/м²
• Якиманка (ЦАО): 22,5% из 360 лотов, медиана 2 094 тыс ₽/м²
• Басманный (ЦАО): 22,5% из 329 лотов, медиана 773 тыс ₽/м²
• Соколиная гора (ВАО): 22,4% из 107 лотов, медиана 419 тыс ₽/м²
• Пресненский (ЦАО): 22,2% из 1 298 лотов, медиана 1 126 тыс ₽/м²
• Перово (ВАО): 20,4% из 54 лотов, медиана 350 тыс ₽/м²

Высокая доля 50+ в районе — повод присмотреться к его медиане: либо она завышена дорогими новыми корпусами и старый фонд автоматически получает «дисконт», либо в районе действительно много продавцов, готовых уступать. Первый вариант встречается чаще.

Как пользоваться

• Рейтинг сужает список, а не заменяет осмотр: он не знает о состоянии квартиры, документах и соседях.
• Порог 50 — это верхние 13% каталога; 60+ встречается ещё реже и почти всегда требует проверки, не ошибка ли в объявлении.
• Сравнивать рейтинги имеет смысл внутри одного округа: поправка на удалённость сдвигает шкалу между центром и окраинами.

Полная формула с весами и честными оговорками — в описании методики; медианы по районам — в разделе аналитики.